Die erste eigene Wohnung!

Hier die Top Ten der Fragen und Antworten zur ersten Wohnung. Gemeinsam mit dem Berliner Mieterverein für dich zusammengestellt.

Der Berliner Wohnungsmarkt ist sehr angespannt, viele Wohnungen werden über persönliche Kontakte vergeben. Daher solltest du deinen Freundes- und Bekanntenkreis über deine Wohnungssuche informieren.

Wir empfehlen wir die Seite www.inberlinwohnen.de, auf der die sechs städtischen Wohnungsunternehmen ihre Wohnungsangebote platzieren. Diese  Wohnungsunternehmen sind durch eine Kooperationsvereinbarung mit dem Berliner Senat zu moderaten Mieten und einer sozial ausgerichteten Vermietung verpflichtet. Insgesamt verfügen die städtischen Wohnungsunternehmen über rund 330.000 Wohnungen.

Relativ günstig sind auch Sozialwohnungen, die mit öffentlichen Fördermitteln errichtet worden sind. Bei den neu gebauten Sozialwohnungen beträgt die Einstiegsmiete zwischen 6,50 und 8,00 Euro pro Quadratmeter netto kalt. Für die Anmietung einer Sozialwohnung benötigst du einen Wohnberechtigungsschein (WBS), den du bei der zuständigen Wohngeldbehörde beantragen kannst. Leider gibt es nur noch knapp über 90.000 Sozialwohnungen in der Stadt, sodass du etwas Glück brauchst, eine solche Wohnung zu ergattern.

Weiterhin verpflichten sich Genossenschaften durch ihre Satzungen zu einer sozial ausgerichteten Vermietungspolitik, sodass die Anmietung einer Genossenschaftswohnung grundsätzlich empfohlen werden kann. Allerdings sind die Wartelisten lang, bei einigen gilt sogar ein Aufnahmestopp. Und für die Mitgliedschaft in einer Genossenschaft (Voraussetzung für die spätere Anmietung einer Wohnung) musst du erst einmal Genossenschaftsanteile erwerben.

Natürlich sollen die Wohnheime des studierendenWERKs als gute Alternative nicht unerwähnt bleiben. Leider sind auch hier die Wartelisten lang. Neben dem studierendenWERK gibt es noch weitere Anbieter für studentisches Wohnen. Hier solltest Du genauer hinschauen, einige Anbieter nutzen das möblierte Vermieten unter dem Denkmantel des studentischen Wohnens, um völlig überteuerte Mieten zu fordern.

Bleiben noch die privaten Vermieter und Wohnungsunternehmen, die den größten Teil der Wohnungen anbieten. Wegen der großen Konkurrenz mit anderen Wohnungssuchenden gilt es, bei der Bewerbung um eine Wohnung hervorzustechen. Vielleicht lohnt hier die persönliche Kontaktaufnahme zu einem*r  Vertreter*in des Unternehmens. Von Vorteil ist es sicherlich, eine Art Bewerbungsmappe bereit zu haben, in der alle für den*die Vermieter*in relevanten Unterlagen gesammelt sind (Einkommensnachweis, ein paar Sätze, warum du dich auf die Wohnung bewirbst, ein freundliches Foto, eine Schufa-Auskunft sowie die Info, ab wann und mit wie vielen Personen du die Wohnung beziehen möchtest).

Hier findest weitere Informationen vom Berliner Mieterverein zu Wohnungsarten.

Hier findest du weitere Informationen zum Wohnberechtigungsschein. 

In Berlin gelten sowohl der Berliner Mietendeckel als auch die Mietpreisbremse.

Nach dem Mietendeckel darf der*die Vermieter*in nur den zulässigen Oberwert fordern. Wie man die Oberwerte berechnet, ist im Mietendeckel-Gesetz geregelt. Mit dem Mietendeckelrechner des Berliner Mietervereins unter www.berliner-mieterverein.de kannst du mit einigen Klicks die zulässige Miete für deine Wohnung berechnen. Dort findest Du auch weitere Tipps und Informationen zum Umgang mit dem Mietendeckel.

Nach der Mietpreisbremse, die neben dem Berliner Mietendeckel gilt, darf die Miete nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In einem ersten Schritt berechnest du die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des gültigen Berliner Mietspiegels und addierst einen Zuschlag von 10 Prozent. Liegt die geforderte Miete über diesen 10 Prozent, solltest du die überhöhte Miete gegenüber dem*der Vermieter *in (nachdem der Vertragsabschluss unter Dach und Fach ist) rügen.

Ob tatsächlich eine Absenkung möglich ist, hängt davon ab, ob der*die Vermieter *in sich eventuell auf Ausnahmen von der Mietpreisbremse berufen kann (z. B. muss eine überhöhte Miete des Vormieters nicht abgesenkt werden oder kann eine zwischendurch erfolgte Modernisierung einen weiteren Zuschlag begründen). Der Berliner Mieterverein kann bei der Überprüfung behilflich sein. Mit der Aktion Mietpreisüberprüfung berechnet der Berliner Mieterverein die zulässige Miete nach der Mietpreisbremse und gibt Tipps, wie du dich gegenüber dem*der Vermieter*in verhalten kannst.

Solange der Mietendeckel gilt, sollte die Mietpreisbremse eigentlich nicht relevant sein, da die Oberwerte nach dem Mietendeckel niedriger sind als die zulässige Miethöhe nach der Mietpreisbremse. Aber momentan vereinbaren Vermieter*innen häufig sogenannte Schattenmieten, d. h. neben der nach dem Mietendeckel zulässigen Miete wird eine höhere Miete (Schattenmiete) für den Fall vereinbart, dass der Mietendeckel durch das Bundesverfassungsgericht gekippt werden sollte. Es ist umstritten, ob eine derartige Vereinbarung zulässig ist. Jedenfalls solltest du die höhere Miete hinsichtlich der Einhaltung der Mietpreisbremse prüfen. Auf diese Weise bist du auf der sicheren Seite, sollte tatsächlich der Mietendeckel kippen und die höhere Schattenmiete fällig werden.

Hier findest weitere Informationen vom Berliner Mieterverein zum Mietendeckel.

Hier findest weitere Informationen vom Berliner Mieterverein zur Mietpreisbremse.

Mieter*in wird, wer den Mietvertrag unterschreibt. Wer unterschreibt, haftet für alle Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag, unabhängig davon, ob die Wohnung tatsächlich genutzt wird oder nicht. Diese Frage ist dann interessant, wenn mehrere Personen eine Wohnung anmieten. Hier gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder du unterschreibst den Mietvertrag allein als Hauptmieter*in und bittest deine*n Vermieter*in gleichzeitig um Genehmigung zur Untervermietung an die weiteren Personen. Wird die Genehmigung erteilt, schließt du dann einen Untermietvertrag mit deinen Mitbewohner*innen, d. h. gegenüber deinen Mitbewohner*innen schlüpfst du in die Rolle des*der Vermieter*in. Gegenüber deinem Vermieter bleibst du der*die einzige Vertragspartner*in, d. h. du schuldest selbst dann die volle Miete, wenn eine*r deiner Mietbewohner*innen die Miete nicht zahlt.

Oder ihr unterschreibt alle gemeinsam den Mietvertrag. Hier ist nur zu beachten, dass in der Regel die Genehmigung des*der Vermieter*in erforderlich wird, wenn eine*r der Mieter*innen ausziehen und aus dem Mietvertrag entlassen werden möchte. Dabei ist der*die Vermieter*in nicht verpflichtet, diese Genehmigung zu erteilen, bzw. kann diese Genehmigung von eigenen Bedingungen abhängig machen. Verweigert der*die Vermieter*in die Genehmigung zur Vertragsänderung, bleibt entweder nur, alles zu lassen wie es ist, mit der Folge, dass die ausziehende Person weiterhin Vertragspartner*in bleibt und für die Verbindlichkeiten haftet. Oder alle Mieter*innen müssen gemeinsam den Mietvertrag kündigen und die verbleibenden Mieter*innen auf den Abschluss eines neuen Mietvertrags hoffen.

Hier findest weitere Informationen vom Berliner Mieterverein zum Mietvertragsabschluss.

Üblicherweise werden Mietverträge für Wohnraum unbefristet vereinbart, d. h. sie laufen auf unbestimmte Zeit, bis sie durch Kündigung beendet werden. Doch auch hier lohnt ein genauer Blick in den Mietvertrag: Oft wird die ordentliche Kündigung für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen. Das ist möglich und zulässig, wenn dieser Kündigungsausschluss für beide Vertragsparteien gilt und in vorformulierten Mietverträgen nicht länger als vier Jahre beträgt. Außerdem darf die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nicht von dem Kündigungsausschluss erfasst sein.

Denkbar ist auch ein zeitlich befristeter Mietvertrag. In den regulären Mietverhältnissen gelten hier allerdings besondere Voraussetzungen: Die Befristung erfordert einen qualifizierten Befristungsgrund, der im Gesetz geregelt ist (Eigenbedarf oder die beabsichtigte bauliche Veränderung oder der Abriss) und der im Mietvertrag ausdrücklich genannt werden muss.

Fehlt es an einem Grund, ist die Befristung unwirksam und der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit. 

Achtung: Für Studierendenwohnheime gelten diese strengen Voraussetzungen für eine Befristung nicht. Hier ist die Befristung vielmehr üblich und zulässig.

Hier findest weitere Informationen vom Berliner Mieterverein zum befristeten Mietvertrag.

Im Mietvertrag kann eine Mietsicherheit vereinbart werden, d. h. der*die Mieter*in wird verpflichtet, eine Sicherheitsleistung in Höhe von maximal drei Nettokaltmieten zu zahlen. Diese Mietsicherheit soll dem*der  Vermieter*in als Faustpfand dienen, wenn z. B. die Miete nicht gezahlt oder Schäden in der Wohnung verursacht werden. Wird die Mietsicherheit als Barkaution geleistet, muss der*die Vermieter*in das Geld auf einem vom eigenen Vermögen getrennten, insolvenzfesten Kautionskonto anlegen. Möglich ist auch, dem*der Vermieter*in die Forderung aus einem Sparbuch zu verpfänden. Ebenso ist eine Bürgschaft, z. B. durch die Eltern, möglich. Auch Banken bieten eine Bürgschaft an. Der Vorteil ist, dass du dann nicht selbst das Geld aufbringen musst, auf der anderen Seite lassen sich die Banken diese Bürgschaft natürlich bezahlen, die Bankbürgschaft ist somit die teuerste Variante und nicht zu empfehlen.

Hier findest weitere Informationen vom Berliner Mieterverein zur Kaution.

Der*die Vermieter*in ist im Rahmen seiner*ihrer Instandsetzungspflichten zur Mängelbeseitigung verpflichtet. Auf der anderen Seite bist du als Mieter*in verpflichtet, dem*der  Vermieter*in den Mangel anzuzeigen. Diese Anzeige sollte mit der Aufforderung verbunden werden, den Mangel unter Fristsetzung zu beheben. Weiterhin sollte der Mangel dokumentiert werden, da grundsätzlich eine Pflicht besteht, den Mangel zu belegen. 

Eine Mietminderung ist nur möglich, wenn es sich um einen erheblichen Mangel handelt, der das Wohnen nicht nur unwesentlich beeinträchtigt. Ein kleiner unscheinbarer Wasserfleck an der Wand oder der tropfende Wasserhahn wird für eine Mietminderung noch nicht genügen. Anders verhält es sich z. B. beim Heizungsausfall in den Wintermonaten oder deutlich sichtbarem Schimmel. 

Auch für die Mietminderung ist die vorherige Mängelanzeige Voraussetzung. Außerdem sollte nur in angemessener Höhe gemindert werden. Vorsicht! Wenn du zu viel minderst, kann das schlimmstenfalls zu einem kündigungsrelevanten Mietrückstand führen. Daher lass dich am besten vorher immer beraten. Eine Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn du den Mangel selbst verursacht hast oder bei Vertragsabschluss Kenntnis vom Mangel hattest, ohne etwas zu unternehmen.

Hier findest weitere Informationen vom Berliner Mieterverein zur Mängelbeseitigung und Mietminderung.

Für die Untervermietung ist die vorherige Genehmigung des*der Vermieters*in erforderlich, ansonsten riskierst du im schlimmsten Fall die Kündigung des Mietverhältnisses. Auf der anderen Seite kann ein Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung gegeben sein, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Als berechtigtes Interesse ist es anerkannt, wenn du einen Teil deiner Wohnung untervermieten möchtest, um deine laufenden Kosten zu senken oder einfach nicht mehr allein wohnen möchtest.

Für die Untervermietung der gesamten Wohnung (z. B. für die Dauer eines Auslandsaufenthalts) ist in der Regel kein berechtigtes Interesse gegeben, der*die Vermieter*in kann in diesen Fällen die Genehmigung verweigern. Belässt du aber einige deiner Möbel in der Wohnung und behältst einen Wohnungsschlüssel und damit die Verfügungsgewalt, geht man von einer Untervermietung eines Teils der Wohnung aus, für die wiederum ein berechtigtes Interesse gegeben ist.

Die Aufnahme naher Familienangehöriger (Eltern, Ehepartner, Kinder) in den gemeinsamen Haushalt stellt keine Untervermietung dar, sodass keine Genehmigung erforderlich ist und die Aufnahme lediglich angezeigt werden muss. Die Aufnahme des*der Partner*in, mit dem*der man nicht verheiratet ist, wird allerdings wie eine Untervermietung behandelt, sodass auch hier die Genehmigung vorher einzuholen ist. Die Aufnahme des*der Partner*in stellt aber ein berechtigtes Interesse dar, sodass die Genehmigung eigentlich erteilt werden muss. Passiert dies nicht, muss die Genehmigung notfalls eingeklagt werden.

Hat der*die Vermieter*in die reguläre Untervermietung genehmigt, bezieht sich diese Genehmigung in der Regel auf die Person des*der  genannten Untermieters*in. Wechselt diese Person, ist eine neue Genehmigung einzuholen. Auch ist von der regulären Genehmigung nicht die kurzfristige Untervermietung an wechselnde Feriengäste umfasst.

Hier findest weitere Informationen vom Berliner Mieterverein zur Untervermietung.

In Berlin gilt derzeit der Mietendeckel. Nach dem Mietendeckel sind Mieterhöhungen bis zum 31.12.2021 verboten und danach nur in eingeschränktem Umfang (maximal 1,3 Prozent pro Jahr) möglich. Dennoch fordern einige Vermieter*innen die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, ohne die tatsächliche Zahlung der Mieterhöhung zu fordern. Ob dieses Vorgehen zulässig ist, ist sehr umstritten und noch nicht höchstrichterlich geklärt. Das Verbot der Mieterhöhungen betrifft auch Staffel- oder Indexmietvereinbarungen. 

Sollte der Mietendeckel nach fünf Jahren auslaufen oder vom Bundesverfassungsgericht gekippt werden, würden wieder die herkömmlichen BGB-Regelungen zur Mieterhöhung gelten: Ist eine Staffelmiete vereinbart, tritt die Mieterhöhung nach der im Mietvertrag bestimmten Zeit und der dort vereinbarten Höhe ein. Bei einer Indexmiete erhöht sich die Miete je nach Entwicklung des Verbraucherpreisindex, wobei die entsprechende Ankündigung des*der Vermieters*in erforderlich ist. Bei Mietverträgen ohne Staffel- oder Indexmietvereinbarung muss der*die Vermieter*in ebenfalls bestimmte Voraussetzungen einhalten, um die Miete zu erhöhen. Erhöht werden darf nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung, die sich wiederum aus dem Berliner Mietspiegel ergibt. Zu beachten ist außerdem die sogenannte Kappungsgrenze, wonach die Miete in drei Jahren um nicht mehr als 15 Prozent angehoben werden darf. Außerdem muss die Mieterhöhung als Zustimmungsverlangen formuliert werden, der*die Vermieter*in kann also die Miethöhe nicht einfach festsetzen. Zwischen zwei Mieterhöhungen muss die Miete 12 Monate unverändert sein. Außerdem hat der*die Mieter*in zwei volle Kalendermonate nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens für die Prüfung Zeit, bevor dann die Mieterhöhung zum nächsten Ersten eines Monats fällig wird.

Hier findest weitere Informationen vom Berliner Mieterverein zum Mietendeckel.

Hier findest weitere Informationen vom Berliner Mieterverein zur Mieterhöhung.

Für Mieter*innen gilt grundsätzlich eine dreimonatige Kündigungsfrist, wobei die Kündigung dem*der Vermieter*in am dritten Werktag eines Monats zugehen muss, damit das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats endet. Soll als der Mietvertrag z. B. zum 30. Juni enden, müsste die Kündigung dem*der Vermieter*in spätestens am 3. April zugehen.

Vorher sollte noch geprüft werden, ob im Mietvertrag ein Ausschluss der Kündigung vereinbart ist. Die ordentliche Kündigung kann für maximal vier Jahre in vorformulierten Mietverträgen ausgeschlossen werden, Voraussetzung ist aber, dass dieser Kündigungsausschluss für beide Vertragsparteien gilt.

Ein Kündigungsgrund ist für die ordentliche Kündigung des*der  Mieters*in nicht erforderlich. Allerdings muss die Kündigung schriftlich erklärt und von allen Mieter*innen handschriftlich unterschrieben werden. Eine Kündigung per Fax, E-Mails oder Whatsapp ist nicht wirksam.

Will der*die Vermieter*in das Mietverhältnis kündigen, benötigt er*sie einen Kündigungsgrund. Die zulässigen Kündigungsgründe sind im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt ist. Danach ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, einer Pflichtverletzung des*der Mieters*in oder wegen Hinderung an der wirtschaftlichen Verwertung denkbar. Auch der*die Vermieter*in muss die Kündigung schriftlich erklären und im Gegensatz zum*zur Mieter*in die Kündigung nachvollziehbar begründen. Außerdem muss der*die  Vermieter*in die Kündigungsfristen einhalten. Die Kündigungsfrist beträgt grundsätzlich drei Monate, verlängert sich aber für den*die Vermieter*in nach fünf und nach acht Jahren Mietdauer jeweils um drei Monate. Dauert das Mietverhältnis also länger als acht Jahre, wäre eine neunmonatige Kündigungsfrist einzuhalten.

Hier findest weitere Informationen vom Berliner Mieterverein zur Kündigung des*der Mieters*in.

Hier findest weitere Informationen vom Berliner Mieterverein zur Kündigung des*der Vermieters*in.

Einbauten, die der*die Mieter*in vorgenommen hat, müssen wieder ausgebaut und der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt werden, wenn der*die Vermieter*in dies verlangt. Ausnahme: Es wurde ausdrücklich vereinbart, dass die Einbauten am Ende in der Wohnung verbleiben können.

Ob du zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet bist, hängt davon ab, ob der Mietvertrag eine wirksame Vereinbarung enthält und ob Renovierungsbedarf besteht, die Arbeiten also erforderlich sind. Ist die im Mietvertrag vereinbarte Schönheitsreparaturklausel unwirksam, da sie z. B. eine unzulässige Farbvorgabe enthält, entfällt die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und du musst die Räume nur besenrein zurückgeben. Es lohnt sich also die Überprüfung des Mietvertrags, bevor mit den Arbeiten begonnen wird. Grundsätzlich sind von den Schönheitsreparaturen lediglich die Maler- und Tapezierarbeiten in den Innenräumen der Wohnung umfasst. 

Schäden an der Mietsache, also zum Beispiel tiefe Kratzer im Parkett oder eine gebrochene Fliese oder ein kaputter Fenstergriff, sind nur dann zu beseitigen, wenn der*die Vermieter*in nachweisen kann, dass du diese Schäden verursacht hast.

Hier findest weitere Informationen vom Berliner Mieterverein zu Schönheitsreparaturen.

Hier findest weitere Informationen vom Berliner Mieterverein zum Auszug.

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