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Skyline mit dem Fernsehturm

Berliner Mietendeckel – (k)ein Buch mit sieben Siegeln

Am 23. Februar 2020 ist das „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“ in Kraft getreten, besser bekannt als Mietendeckel.

17.02.2021

von Viktoria Eckert

Über dessen Anwendung und Wirksamkeit bestehen jedoch auch nach fast einem Jahr vielerorts Unsicherheiten – wir klären mit Hilfe von Wibke Werner, stellvertretende Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins, wichtige Fragen und Fakten.

 

Heizung

Tipp 1: Informationspflichten des*der Vermieter*in nutzen.

Vermieter*innen mussten innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Mietendeckels (23.02.20) Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenzen maßgeblichen Umstände erteilen, z. B. Baualter des Gebäudes oder Zustand der Heizung. Ist der Vermieter*in dieser Pflicht bislang nicht nachgekommen, solle man ihn bzw. sie auffordern, das nachzuholen. Wird sich geweigert, kann dies dem Bezirksamt gemeldet werden.

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Notizblock mit dem Datum 31.12.2021

Tipp 2: Mieterhöhungen bis zum 31.12.2021 trotz Mietenstopp: Wie ist damit umzugehen?

Vermieter*innen dürfen bis zu jenem Stichtag keine erhöhte Miete fordern. Umstritten ist aber, ob sie vorsorglich die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen können, ohne die tatsächliche Zahlung der Mieterhöhung zu fordern. Diese Frage wird von den Berufungskammern beim Landgericht Berlin unterschiedlich beurteilt. So oder so empfiehlt sich aber die Überprüfung der Mieterhöhung; vielleicht ist diese bereits unzulässig. Ist dies der Fall, würde sich die Frage erübrigen, inwieweit während des Mietendeckels eine Zustimmung gefordert werden kann.

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Geldscheine, Taschenrechner, Brille, Laptop und Tabellen

Tipp 3: Welche Miethöhe ist bei einem Mietvertragsabschluss (Wiedervermietung) nach Inkrafttreten des Gesetzes zu zahlen?

Maßgeblich für die Miethöhe sind die im Mietendeckel-Gesetz definierten Mietobergrenzen. Zur Berechnung wird der in einer Mietentabelle ausgewiesene Wert (abhängig vom Baualter) herangezogen. Im zweiten Schritt wird geprüft, ob ein Zuschlag wegen einer modernen Ausstattung (1 Euro/qm) oder wegen der Lage der Wohnung in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen (Zuschlag von 10 Prozent) zu berücksichtigen ist.

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Schattenwurf auf Bauwerk

Tipp 4: Bei Mietvertragsabschluss fordert der*die Vermieter*in neben der Mietendeckelmiete eine deutlich höhere „Schattenmiete“. Andere verlangen die Einzahlung einer den Mietendeckel überschreitenden Miete auf ein Treuhandkonto. Wie ist damit umzugehen?

Ob die Vereinbarung einer sogenannten Schattenmiete zulässig ist, ist umstritten. Auf jeden Fall empfiehlt sich daher, auch die höhere Schattenmiete auf ihre Zulässigkeit zu prüfen. Hierfür ist die Mietpreisbremse relevant, die weiterhin neben dem Berliner Mietendeckel gilt. Nach der Mietpreisbremse darf die Miete nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Auch wenn die Schattenmiete während des Mietendeckels nicht geschuldet ist, kann sie vielleicht mit der Mietpreisbremse gesenkt werden für die Zeit nach dem Mietendeckel. Die Forderung, die überhöhte Miete auf ein Treuhandkonto einzuzahlen, verstößt gegen den Mietendeckel und kann zurückgewiesen werden. Dennoch ist zu empfehlen, den Differenzbetrag einer Mietkürzung auf dem eigenen Konto zurückzulegen, für den Fall, dass das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel kippt und dann eventuell Rückzahlungsansprüche fällig werden.

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Gründerzeitfassaden in Charlottenburg

Tipp 5: Lohnt sich die Anwendung des Mietendeckels nur in den teuren Berliner Bezirken?

Für die Betrachtung, ob der Mietendeckel lohnt, kommt es auf das einzelne Mietverhältnis an, denn auch in günstigen Bezirken kann es teure Mieten geben und andersherum. Letztlich profitieren alle Haushalte in preisfreien Mietwohnungen vom Mietendeckel, da bis zum 31.12.2021 Mieterhöhungen verboten sind und außerdem beim Abschluss neuer Mietverträge deutlich günstigere Mieten fällig werden als bisher.

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Studierende beim gemeinsamen Kochen in einer WG

Tipp 6: Gilt der Berliner Mietendeckel auch für Studierenden-WGs?

Der Mietendeckel gilt auch für Wohngemeinschaften, also auch für Studierenden-WGs. Keine Anwendung findet der Mietendeckel auf Wohnheime und somit auch nicht auf Studierendenwohnheime. Weiterhin ist der Mietendeckel nicht anwendbar auf öffentlich geförderte Sozialwohnungen, auf Neubauwohnungen, die ab dem 1.1.2014 bezugsfertig wurden und auf sogenannten Trägerwohnungen für Personen mit dringendem Wohnbedarf oder mit Pflege- oder Teilhabebedarf.

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Hände mit Schlüsselbund

Tipp 7: Ist der Mietendeckel auch auf Untermietverhältnisse anwendbar?

Ja, der Mietendeckel ist auf Untermietverhältnisse anwendbar, das heißt, auch die Hauptmieter*in ist gegenüber ihrem*r Untermieter*in an die Vorgaben des Mietendeckels gebunden. Bei Untermietverhältnissen ist ein weiterer Punkt zu beachten: Die Miete im Sinne des Mietendeckel-Gesetzes ist die Nettokaltmiete einschließlich aller Zuschläge, also auch der Zuschläge, die ein*e Mieter*in dem Vermieter*in für die genehmigte Untervermietung zahlt. Aber auch der Möblierungszuschlag fällt hierunter. Bei der Frage, ob die Miethöhe gegen den Mietendeckel verstößt, ist also immer die Nettokaltmiete zuzüglich des Untermietzuschlags oder des Möblierungszuschlags zu betrachten.

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